Pourquoi vous devriez arrêter de parler de coworking dès maintenant

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Serviced offices – commonly called “coworking spaces” – have been on the rise for a few decades, but they have only recently started to experience a drastic increase in popularity. That’s because the job market has been seeing some new trends surfacing, serving as a catalyst for coworking popularity. MillenniaIs entering the market, for one, but there’s also a fierce war for talent: more and more employees are longing for a comfortable work-life-balance and job resilience is therefore becoming more and more important.

The extra mile

Ces tendances se traduisent par un besoin accru de flexibilité de l’emploi, le lieu de travail réel étant l’un des principaux domaines connaissant ce besoin. Cependant, le marché immobilier traditionnel déjà existant n’a pas été en mesure de répondre au besoin. Les systèmes financiers immobiliers en matière d’évaluation des objets immobiliers empêchent les propriétaires traditionnels d’offrir la flexibilité nécessaire – ils ont du mal à évaluer et à financer des objets offrant une flexibilité, au lieu de baux de 9 ans. Ces baux à long terme deviennent trop risqués pour beaucoup d’entreprises. La visibilité réduite des résultats économiques futurs compromet les plans à long terme tels que l’investissement dans l’immobilier. Il est devenu presque impossible pour les entreprises de prévoir où elles en seront dans cinq ans ou plus. Au lieu de cela, les entreprises ne regardent pas plus loin que l’horizon – « Quelles sont mes priorités pour les 24 prochains mois ou moins ? ». Cela nécessite une nouvelle stratégie flexible. Et pour faciliter la partie flexible de leur stratégie d’installations, les entreprises se tournent vers les opérateurs de bureaux flexibles. Coût vs dette Non seulement ces opérateurs aident les entreprises à satisfaire leurs besoins de flexibilité, mais ils sont aussi pour elles un moyen de faire face à la nouvelle norme IFRS 16 sur les contrats de location. En raison de cette norme, les entreprises ne pourront plus réserver un bail en tant que coût s’il dure plus de 12 mois. Aujourd’hui, un bail est toujours un coût, mais en vertu de la nouvelle législation, un bail de plus de 12 mois est considéré comme une dette. Cela influence les taux d’endettement de l’entreprise. Mais lorsque les entreprises mettent en œuvre des accords de bureaux flexibles dans leur stratégie, elles ne compromettent pas les clauses restrictives ou les futurs projets d’investissement où elles doivent recouvrer de nouvelles dettes. Et puis il y a aussi le fait que les bureaux équipés sont un moyen idéal pour les entreprises de réduire leurs investissements. Prenez un espace de bureau de 5 000 mètres carrés, par exemple. Le coût pour meubler et équiper un tel espace équivaut facilement à un investissement de quelques millions d’euros. Ce coût peut être évité lorsque les entreprises laissent leurs employés travailler dans un bureau équipé. Ce changement de système permet aux opérateurs de bureaux flexibles de prospérer dans le monde entier. Et comme effet secondaire, cela fait de l’environnement de travail d’une entreprise de plus en plus un USP pour les demandeurs d’emploi. 40/60 Sur la base de plus de douze ans d’expérience dans le domaine OaaS (Office as a Service) et RH et étant bien conscient des chiffres qui existent, je m’attends personnellement à ce que l’essor du coworking se poursuive jusqu’à ce qu’il atteigne environ 40% de l’année occupation des bureaux. Je crois que 60% des baux de bureaux traditionnels continueront d’exister. Il y aura toujours une base de locataires stable d’entreprises et de banques qui, même en cas de ralentissement du marché, auront toujours besoin de leurs propres espaces de bureau. Mais une part de 40 % pour les espaces de bureaux flexibles est inévitable. Sur certains marchés, ce nombre est déjà à portée de main. Prenez Londres, par exemple, où 30 % de la demande de bureaux de l’année dernière étaient des espaces de bureaux flexibles. Je pense que d’autres marchés suivront et que le pic n’a pas encore été atteint. Cela entraînera bien sûr à terme également certains grands propriétaires d’immeubles actuels à absorber certains modèles de coworking. Ils trouveront des accords de gestion avec des opérateurs ou auront des partenaires intégrés. Nous en voyons déjà la preuve aujourd’hui. D’énormes propriétaires immobiliers tels que Blackstone, Brookfield ou Oaktree Capital ont déjà repris ou investi dans des opérateurs de bureaux flexibles.

Bureau équipé 5 étoiles

Dans le secteur des bureaux équipés, comme dans celui de l’hôtellerie, vous avez des environnements 3 étoiles, 4 étoiles et 5 étoiles. C’est une bonne chose et parfaitement normale. Tout comme différents types de voyageurs ont des souhaits et des besoins différents en ce qui concerne leur hôtel, les employés les ont lorsqu’il s’agit de leur « bureau ».

Les employés vont des travailleurs « jeans et t-shirts » aux employés en col blanc – dont vous avez tous besoin pour faire fonctionner l’économie, mais avec différents styles d’environnements de coworking pour répondre à leur éventail de besoins. Et à mesure que la guerre des talents se poursuit, répondre à des besoins spécifiques devient de plus en plus important pour attirer et retenir les talents pour différents types d’emplois. Du point de vue d’un opérateur de bureau flexible, ce positionnement de l’objet souhaité est important pour déterminer le type de locataire. Sinon, les opérateurs ne sont pas en mesure de proposer l’environnement le plus pertinent.

Je pense que ce serait une mauvaise chose d’essayer de mélanger les différents types de clientèle. Et d’après ce que j’entends des employés, ils sont d’accord avec moi là-dessus. Les employés « jeans et t-shirt », par exemple, ont un besoin beaucoup plus important de travailler réellement ensemble, alors que les employés en col blanc ont généralement besoin de bureaux fermés pour des questions telles que la confidentialité et la sécurité. L’un travaille en étroite collaboration avec des clients de haut niveau, tels que les institutions diplomatiques, les entreprises internationales et les banques, l’autre attire des collègues plus créatifs. L’un boit du vin, l’autre boit de la bière… Autant de raisons pour les maîtres d’ouvrage de rechercher des concepts complémentaires plutôt que des mélanges.

Assez avec le "coworking" déjà

Même si j’ai mentionné « coworking » à quelques reprises, je dois souligner que non seulement je n’aime pas le terme, mais je pense également que c’est un terme incorrect pour l’offre. Chez Welkin & Meraki, nous préférons dire « flexible serviced office ». Parce que seulement 10 % de notre activité est le coworking, les 90 autres étant des bureaux privés. Chez Welkin & Meraki en particulier, je crois au business de la location de bureaux, salles de réunion, flex desks et tous les services business associés pour une heure, une journée, une semaine, un mois, un an ou même plus, et pour une à plusieurs plus d’une centaine de personnes.

Idéalement, à terme, les bureaux équipés seront devenus le miroir des lieux où l’on se sent bien, où les salariés aiment travailler. Et comme les acteurs financiers qui recherchent des investissements stables continueront d’investir dans l’immobilier, les entreprises à la recherche d’un rapport risque/rendement plus confortable trouveront un partenaire dans les opérateurs de bureaux flexibles. Au final, comme d’habitude, tout s’équilibrera.

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